习惯性地籍，土地估价和农村农业土地

加纳的一项案例研究评估了一种评估农村习惯农田的方法，目的是支持土地整理以保障粮食安全。

在加纳估计的3000万块土地中，传统土地占80%。由于当地的社会、文化和精神与土地的联系，流动性非常低。土地市场受到阻碍，包括土地整理在内的土地管理活动也受到阻碍。补偿有时是不公平的，政府强制征地的案例是必要的。在这里，作者描述了一种评估农村习惯农田的方法，目的是通过发展土地价值指数(LVI)，作为没有土地市场的农村未注册农业农田的交换价值，来支持特定的土地管理活动，土地整理。

利用价值函数开发了基于知识的方法，使用局部和专家判断。该方法测量土地价值因素(LVFs)如何偏离最合适的当地情况。利用本地和专家的知识，识别和加权与本地土地价值相关的左移系数。各因素的评分采用直接价值评级标准化，以便进行比较。贝纳特(1997)用五个步骤描述了直接价值评级。首先描述属性，然后选择值范围;在本例中分别对应0(最差)和1(最好)。然后定义了值函数的性质特征(单调性、凹凸性、等等)。．第三步是指定所选属性分数的值。在这种方法中，这是通过二分法来完成的即。以最大值和最小值之间相等的间隔为选定的分数分配值。第四步是通过确定的点拟合一个数学方程和/或曲线。在最后一步中，检查函数的一致性。标准化分数(S)，然后输入土地价值指数表(表一)，每一行代表一块土地(p)，每列表示一个LVF (F)。

表内各要素代表土地价值评分(年代)的土地(p)和因子(f)．每宗地价指数的计算方法是将每项因素的分数相乘(年代_pf)按该因子的相应权重(w_f)，并对每个农田地块(表格上的每一行)进行求和。

这个过程总结如下图所示。

案例研究

这种方法已应用于加纳北部的南顿村，那里确实需要为粮食安全进行土地整理。Asiama等人(2017)开发的习惯地籍簿为评估价值提供了基础地图。

通过重点小组讨论和与当地农民、传统当局、农业推广官员以及该地区的一个农业研究所的访谈，确定了影响该地区传统土地价值的土地价值因素。这导致了13个与该地区相关的lvf。

在内部因素方面，利用Demetriou et al.(2013)的“包裹形状指数”(parcel Shape Index)评估包裹大小，该指数将周长、尖锐角和反射率、边界点、紧实度和规整度作为独立于包裹大小的几何参数。当地人表达了对形状固定的包裹的偏爱。这些地块的坡度也是根据传统地籍地籍人的资料得出的，当地人民倾向于选择较平坦的地区，以减少减轻侵蚀的费用。在土地保有权方面，在该地区发现了四种土地保有权情况，自置产权、习惯法自由保有权、租赁和习惯法许可(按当地人民的偏好降序排列和最合法的土地保有权安全)。在土地上种植的作物也表明了土地的肥力，按照肥力的降序排列，种植非豆科作物的土地、种植豆科作物的土地和种植裸地。

在外部因素方面，土地的区位特征被认为是最重要的，而通往道路是这里最重要的LVF。该地区的道路由大到小分为三种类型:主要区域公路、次要区域公路和支线公路(图2)。在出售农产品方面，邻近市中心被认为是很重要的。规划方案也影响了农地的未来使用，特别是如果这块土地被指定为农田。

该地区土地价值指数的最终地图如图4所示。

结果分析和社区反应

在一个情景分析中，发现在三种情景中，当操纵权重时，LVIs发生了显著变化。在第一个场景中，LVIs被分配相等的权重，在第二个场景中，优先分配给内部土地价值因素的权重被分配更高的权重，在第三个场景中，权重以相反的顺序分配。场景0是来自开发方法的LVI，其平均LVI为0.68，对于场景1、2和3，平均LVI为0.70、0.74和0.75。

社区的参与对于评估传统土地的土地价值至关重要。在这一方法中，在以往的研究中发现，耕地面积大小是用来确定耕地价值的。然而，这种方法包含了更多的因素，而不仅仅是农田的大小。在对农民的采访中发现，他们发现很难理解向他们提供的耕地价值的方法。虽然他们确实发现比较值比目前使用的传统农田规模方法更能代表他们的观点。

展望未来

开发的方法显示了许多希望，作为使用传统地籍估价农村传统土地的第一步。利用当地和专家的知识提供了一种混合的判断，允许对该地区的整体看法。然而，当它与自动估价模型(AVMs)一起评估时，这种方法是不够的;虽然它可以通过研究进一步发展和自动化，使它更快。这种方法还需要测试其在为征收和出售补偿等其他目的进行估价时的有效性。

确认

作者希望感谢数字地球基金会免费提供卫星图像。作者还希望承认，这是发表于“Asiama, K. O.， Bennett, R.， Zevenbergen, J.， & Asiama, S. O.(2018)”的文章的更新和摘要形式。支持加纳农村传统土地负责任的土地整理的土地估价。调查评估, 1-13。https://doi.org/10.1080/00396265.2018.1467672”

参考文献

Asiama, K. O.， Bennett, R. M.， & Zevenbergen, J. A.(2017, 2月)。习惯性地籍簿和智能手机调查:符合当地需求。188金宝搏特邀, 41-43。从//www.skyfoldde.com/content/article/customary-cadastres-and-smartphone-surveys获取

Beinat,大肠(1997)。环境管理的价值功能．荷兰多德雷赫特:施普林格。https://doi.org/10.1007/978-94-015-8885-0

戴德明，施丽华，史迪威(2013)。用于土地整理规划的地块形状指数。在GIS的事务，17(6), 861 - 882。https://doi.org/10.1111/j.1467-9671.2012.01371.x